土地選びで確認したこと｜ハザードマップ・道路・水道管まで家を建てて分かった注意点

土地選びを始めた頃、私は「広さと価格と立地を見ればいい」とは思っていませんでした。

住宅に関わる仕事をしていたこともあり、

• 前面道路
• 間口
• ハザードマップ
• 上下水道
• 法規制
• 周辺環境

なども確認していました。

それでも、実際に土地を買って一条工務店の平屋を建ててみると、

土地は「家が建つか」だけでは足りない。
その土地でどんな家が建ち、建築時にいくら追加費用がかかり、住んだ後にどんな暮らしになるかまで考える必要がある

と感じています。

わが家が選んだのは、

約92坪・間口約11m・奥行約26mの整形地。

学校まで約300m、最寄りICまで約5km。

津波・洪水・土砂災害のハザードマップも確認したうえで購入しました。

一方で、

• 前面道路は約4m
• 古い水道管は13mm
• 準防火地域
• 周囲に古い住宅・空き家がある
• 工事車両の搬入にも制約がある

など、土地そのものに起因する条件もありました。

この記事では、土地購入前にわが家が実際に確認したことと、入居後に「ここまで見ればよかった」と感じたことを、具体例と費用を交えて紹介します。

※土地や建築条件は自治体・地域・敷地ごとに異なります。この記事はわが家の実例です。最終的な法規制・建築可否・工事内容は、不動産会社・住宅会社・自治体等へ確認してください。

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我が家が土地購入前に実際に確認したポイントを、まずは一覧でまとめました。
このあと本文で、なぜそこを確認したのか・見落とすとどう困るのかを順番に解説します。

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わが家が土地探しで譲らなかった条件

わが家が土地探しを始めたとき、最優先だったのは「安い土地」ではありませんでした。

最大の条件は、

当時住んでいた地域・長男が通っていた小学校区内であること。

転勤で転校した学校に馴染んでいたため、できるだけ環境を再び変えたくありませんでした。

夫婦それぞれの実家も近くなく、夫は転勤の可能性があります。

そこで、

家族の生活拠点そのものを決める

という考え方で土地を探しました。

条件として考えていたのは、

• 平屋が建てられる広さ
• 車2台分以上の駐車スペース
• できれば間口8m以上
• 学区内
• 最寄りICへ行きやすい
• 生活施設へのアクセス
• 災害リスク

などです。

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土地は「坪数」より間口を重視した

古い住宅街では、間口が狭く奥行だけ長い土地も多く見ました。

いわゆる「うなぎの寝床」のような土地です。

たとえば間口5m未満なのに、奥行が50m近くある土地。

面積だけ見れば広くても、

• 車を2台並列で停めにくい
• 間取りが細長くなる
• 奥の土地を有効活用しづらい
• 除雪や草刈りなど管理範囲だけ増える

という問題があります。

わが家は最終的に、

間口約11m、奥行約26mの約92坪

の整形地を選びました。

わが家の土地形状と前面道路の位置関係。

周辺は特定防止のため一部加工しています。

建築前の土地。約92坪の整形地で、古家解体後の更地として購入しました。

※背景は特定防止のため変更しています。

土地情報を見るとき、私は今でも「○坪」だけではなく、

その○坪を本当に使える形になっているか

を見るのが大切だと思っています。

92坪という広さは、平屋・駐車スペース・庭を確保するうえではよかった一方、外構する面積も大きくなります。
わが家ではすべてを土間コンクリートや人工芝にせず、必要な場所だけに予算をかけました。
最終的な外構費は約388万円。何にいくらかかったのか、実際の見積書と完成写真を公開しています。

92坪の外構費は約388万円｜一条工務店平屋の見積もり内訳と完成後レビュー

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ハザードマップは土地価格と同じくらい重視した

わが家は港町に家を建てています。

そのため土地探しでは、

洪水・津波・土砂災害

のハザードマップを確認しました。

国土交通省のハザードマップポータルでは、洪水浸水想定区域や土砂災害、道路冠水など複数の情報を重ねて確認できます。

また現在は、不動産取引時に水害ハザードマップ上の物件所在地を説明することも重要事項説明の対象です。ただし国土交通省も、浸水想定区域外だから水害リスクがないと誤認させないよう配慮が必要としています。

つまり、

ハザードマップで色が付いていない＝絶対安全

ではありません。

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洪水は「土地だけ」でなく周辺の高さも見る

同じ地域でも、坂の下や周囲より低い土地では、大雨の際に冠水しやすい場所がありました。

以前田畑だった場所が開発された住宅地や商業地など、周辺で水が集まりやすい場所も実際に見てきました。

現在のわが家周辺は、これまでの大雨でも冠水していません。

一方で、すぐ近くの低い場所では道路が冠水し、車が動けなくなることもありました。

土地を見るなら、

敷地そのものの高さだけではなく、周囲から水がどちらへ流れてくるか

まで見た方がいいと思います。

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津波は海からの距離より標高・浸水想定を確認した

海から離れていても、川を遡上する可能性があります。

そのため私は単純な「海から○km」より、

津波浸水想定区域・基準水位・標高

を重視しました。

同じ学区内でも津波浸水想定区域にかかる土地はありました。

わが家は想定区域にかからない土地を選び、避難先として近隣の小学校も確認しています。

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前面道路4m｜購入前は嫌だったのに住んで印象が変わった

今の土地で最後まで迷ったのが、

前面道路約4m

という条件です。

前面道路は幅員約4m。道路向かいの電柱も、駐車時に確認したいポイントでした。※背景は変更しています。

正直、土地情報を見つけた当初は狭さが嫌で、候補にすら入れていませんでした。

ただし狭い区間は約40mほど。

家から約10m進めば、もう少し広い道路へ出られます。

向かい側も住宅ではなく小さな駐車場なので、道路幅の割には圧迫感がありません。

住んでみて意外だったのは、

狭いからこそ通過する車がかなり減速する

ことでした。

小さな子どもがいるわが家にとっては、これは想定していなかったメリットでした。

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それでも毎日の駐車では電柱が邪魔

もちろん不便もあります。

道路向かいに電柱があり、バック駐車では車のフロントがかなり近づきます。

衝突センサーが毎回反応するほどです。

さらに4m道路なので車同士のすれ違いはできません。

幸い1年半で鉢合わせしたのは数回程度ですが、

道路幅だけではなく、電柱・標識・側溝まで見て駐車をシミュレーションした方がいい

と思います。

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雪国では「冬の道路幅」が別物になる

豪雪地帯では、夏に4mある道路が冬も4m使えるとは限りません。

除雪した雪が道路脇へ寄せられれば、実際に使える幅は狭くなります。

自宅前に除雪車が残した雪山を崩さなければ、車を出せない日もあります。

冬の出勤時は普段より30分ほど余裕を持つこともあります。

雪国の土地選びなら、

「道路幅○m」ではなく「積雪期にどうなるか」

まで確認したいところです。

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接道は「道路に面していればいい」ではない

古い地域では、

• 旗竿地
• 一方通行
• 変形地
• 再建築が難しい古家

なども多く見ました。

建築基準法では、敷地は原則として幅員4m以上の道路へ2m以上接する必要があります。例外制度もありますが、土地広告だけを見て自己判断しない方が安全です。

特に古い住宅地では、

今そこに家が建っている＝同じ条件で新築できる

とは限りません。

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旗竿地を選ばなかった、雪国ならではの理由

旗竿地には、

• 相場より安い
• 道路から建物が離れる
• プライバシーを確保しやすい

といった魅力もあります。

それでも、わが家は候補から外しました。

理由は雪かきです。

前面道路に出るまでの細長い通路を、自分たちで車が通れる幅まで除雪する。

さらに夫が単身赴任になれば、その作業を私一人で行う可能性があります。

それは現実的ではないと判断しました。

これは全国共通の「旗竿地のメリット・デメリット」ではなく、

その土地で自分たちがどんな暮らしをするか

で判断した例です。

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92坪あっても「どう使うか」まで決めないと管理する土地になる

土地が広ければ安心、とも思いません。

わが家の場合、

• 建物
• 車2台
• カーポート
• ウッドデッキ
• 人工芝
• BBQ
• プール
• 自転車
• 物置
• 冬タイヤ
• 除雪道具

まで考えると、必要な面積が見えてきます。

使わない土地が増えれば、今度は草刈り・除雪・清掃などの管理が増えます。

雪国なら、さらに

屋根雪がどこへ落ちるか

も重要です。

建物だけでなく、屋根形状・落雪方向・隣地との距離も土地選びでは確認しました。

図面上では「境界から離れているから大丈夫」に見えても、雪国では実際にどこへどれくらい雪が落ちるのかまで考えたいところです。

隣地へ落雪すればトラブルになりますし、自宅の車へ落ちても困ります。

建物だけを配置した段階ではかなり土地が余っているように見えましたが、実際にはカーポート・駐車スペース・物置・アプローチ・庭を配置すると、それぞれに必要な面積が見えてきました。

外構完成後。カーポート・駐車場・物置・アプローチまで配置すると、92坪の使い方が具体的に見えてきました。※背景は変更しています。

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水道引込済みでも、口径まで確認した

購入した土地には以前住宅が建っていて、水道管も引き込まれていました。

ただし口径は13mm。

新築に伴い20mmへ変更しました。

土地情報に、

「上下水道あり」

と書いてあっても、それだけで追加費用ゼロとは限りません。

実際のわが家では、

• 屋外給水設備工事：462,500円
• 屋外排水設備工事：221,300円
• 水道別途工事：204,000円

などが発生しています。

※これら全額が「13mm→20mm変更だけ」の費用ではないため、記事でも分けて記載します。

ここは非常に重要です。

「水道あり」ではなく、
どこまで引き込まれているか・口径はいくつか・新築時に何をやり直すか

を住宅会社へ確認したいところです。

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実家では「隣家の水道管」が敷地内を通っていた

土地や配管の怖さを実感したのは、自宅よりむしろ実家のリフォームでした。

実家ではカーポートと土間コンクリートを計画した際、

敷地内を隣家の水道管が通っている

ことが判明しました。

将来、隣家側で水道トラブルが発生すれば、実家の土間コンクリートを剥がして掘削する可能性があります。

住宅会社から隣家へ新たな水道引込を提案してもらいましたが話がまとまらず、最終的には管の上を土のまま残し、土間コンクリートの範囲を縮小しました。

実家は100年以上家族が暮らしてきた土地です。

それでも、世代を遡れば、

「誰が、いつ、どういう約束でこの配管になったのか」

が分からなくなります。

この経験から、自宅の土地では境界や既存配管をかなり気にしました。

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準防火地域は土地価格以外の建築費にも影響した

わが家の土地は準防火地域です。

購入前から想定しており、不動産会社と一条工務店からも説明を受けました。

比較した住宅会社では、

防火仕様の窓などによっておおむね100〜150万円程度、会社によってはそれ以上を見込む説明

を受けています。

一条工務店では「通常仕様との差額○円」という形ではなく、準防火仕様のグランスマートとして見積もられました。

ここで私が感じたのは、

土地代が安い＝家づくり総額が安いとは限らない

ということです。

同じ土地価格でも、

• 準防火仕様
• 水道
• 地盤
• 搬入
• 解体
• 外構

によって最終額は変わります。

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古家付き土地は「解体費込みか」を必ず確認したい

わが家の土地は、購入時にはすでに解体済みの更地でした。

土地探し中には、

一見安く見えるけれど、解体費は買主負担

という古家付き土地もありました。

それでは土地代＋解体費になり、結果的に他の土地より高くなることもあります。

古家がある土地では、

• 解体費は誰が負担するのか
• 境界は明確か
• 井戸などが残っていないか
• 上下水道の状態
• 隣接建物の状態

も確認したいところです。

また、古い建築物でアスベスト石綿含有物件の場合、さらに解体養生費が跳ね上がる場合があります。

古い住宅街では、対象地だけきれいになっても、隣地の管理状況が暮らしへ影響することがあります。

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相場より300万円安かった「心理的瑕疵あり」の土地

土地探し中、相場より約300万円安い土地を見つけたことがあります。

物件情報には、

「心理的瑕疵あり」

との記載。

当時相談していた住宅会社の営業担当へ聞くと、不動産会社へすぐ問い合わせて詳細を確認してくれました。

説明を聞いたうえで、わが家はその土地を見送りました。

ここで伝えたいのは、

心理的瑕疵物件が悪い

ということではありません。

気にしない人にとっては、価格面でメリットになる場合もあります。

ただ、

相場より明らかに安い土地には、なぜ安いのかを確認する

ことは大切だと思います。

ネット上の短い物件情報だけでは分からない背景があることもあります。

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ハウスメーカーと一緒に土地を探してよかった

わが家は、自分たちだけで不動産サイトを見るのではなく、住宅会社にも土地探しをお願いしました。

これがかなり助かりました。

実際に、

• ネット未掲載土地の紹介
• 建築条件付き土地
• 不動産会社への問い合わせ
• 心理的瑕疵の確認
• 値引き交渉
• 希望する平屋が入るかの確認

などをしてもらっています。

土地を先に買ってから、

「希望する家が入らなかった」

では困ります。

できれば土地契約前に住宅会社へ、

「この土地に、このくらいの家を建てたい」

と相談しておく方がいいと思います。

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土地購入前に住宅会社へ聞きたいこと

わが家の経験から、今なら最低限これを聞きます。

1. 希望する平屋・間取りが本当に入るか
2. ハザードマップと敷地高に問題はないか
3. 水道管の口径・引込状況はどうなっているか
4. 準防火地域など法規制でいくら増えそうか
5. 大型重機・資材運搬車は入れるか
6. 残土・特殊運搬費が増えないか
7. 古家解体後に追加工事が出る可能性
8. 境界・越境物・既存配管は問題ないか
9. 駐車した状態でも家・庭を使いやすいか
10. 季節ごの日当たりはどうなるか

わが家では日射について、3Dマイホームデザイナーを使って季節ごとの光の入り方も確認しました。

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土地の「近隣環境」は図面にもハザードマップにも載らない

現在の土地は、

• 学校が近い
• 駅が近い
• 幹線道路へ出やすい
• スーパー・病院・習い事へ行きやすい

など、暮らしの利便性には満足しています。

一方で、入居後に想定外だったことがあります。

隣地の空き家と雑草です。

隣地空き家から越境してきた雑草。

土地購入時には想定していなかった、入居後に感じた周辺環境の問題です。

周辺には築40〜60年ほどの住宅が多く、隣接地にも空き家があります。

夏になると雑草や枝葉が越境してくることもあり、現在は行政への相談も検討しています。

土地は買った瞬間だけではなく、

10年後、その周囲がどうなりそうか

も少し想像しておいた方がいいと思いました。

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土地を買う前は、境界や隣地の状況まで「実際の暮らしにどこまで影響するか」を具体的に想像できていませんでした。
わが家では入居後、南側の空き家からの越境雑草や、外構工事中に境界付近から古い管・ブロックが出てきたこともありました。
外構工事で実際に起きたことや、92坪の土地にかかった外構費は別記事で詳しくまとめています。

92坪の外構費は約388万円｜一条工務店平屋の見積もり内訳と完成後レビュー

近隣環境まで自分で確認しきれない方へ【PR】

土地情報やハザードマップでは、

• 近隣の雰囲気
• 周辺トラブル
• 騒音
• ゴミ出し
• 周辺環境

などまでは分からないことがあります。

わが家も、住宅会社の営業担当が隣接する住宅へ挨拶し、周辺環境を確認してくれました。

土地購入前に、自分だけでは確認しづらい近隣環境まで調べたい方は、第三者による近隣調査を利用する方法もあります。

▼ 土地購入前に近隣環境を確認する

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土地代以外にかかった費用｜土地条件で家の価格は変わる

土地を購入するときは、土地価格だけで資金計画を作らない方がいいです。

わが家でも土地条件に関連して、

項目	実際の費用
屋外給水設備工事	462,500円
屋外排水設備工事	221,300円
水道別途工事	204,000円
特別運搬費	64,000円
ベタ基礎	934,200円

などが発生しています。

ベタ基礎については、地盤改良が必要だったという意味ではありません。

地盤調査では改良不要でしたが、構造上の判断からベタ基礎を採用しています。

一条工務店グランスマートの建築費を公開｜31坪平屋・オプション込み約3,427万円

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今の土地を選んで後悔している？

ここは正直に書きます。

暮らしやすさには満足しています。

学校、駅、幹線道路、スーパー、病院。

普段の生活で必要な施設へアクセスしやすいです。

一方で、

前面道路の狭さと隣地の空き家問題

は、住んでからも気になります。

そして、

「もう一度同じ土地を選ぶ？」

と聞かれたら、

私は今のところ、

「選ばない」

と答えます。

家を建てたことを後悔しているわけではありません。

今の暮らしにも満足しています。

それでも一度土地を買って暮らしたからこそ、

次ならもっと違うところまで見られる

と思うからです。

土地選びは、100点の土地を見つけることではありません。

希望を全部満たす土地を待ち続ければ、いつまでも家づくりが進まないこともあります。

私は、

絶対に譲れない条件と、妥協できる条件を先に決めておくこと

が一番大切だと思っています。

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土地探しと家づくりを同時に進めたい方へ【PR】

土地は、

「買えるか」ではなく「希望する家を建てられるか」

まで確認してから決めたいところです。

同じ土地でも、住宅会社によって、

• 建物配置
• 間取り
• 付帯工事
• 法規制への対応
• 総額

が変わることがあります。

わが家も土地を住宅会社へ見てもらいながら、平屋が入るか・付帯工事がどうなるかを確認して進めました。

土地だけ先に決めるのが不安な方は、複数の住宅会社へ土地＋間取り＋資金計画をまとめて相談して比較する方法もあります。

▼ 気になる土地にどんな家が建つか、複数社で比較する

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まとめ｜土地は「価格・広さ」の先まで確認したい

土地選びでは、

価格、坪数、立地

だけでは分からないことがあります。

わが家の場合も、

• 洪水・津波ハザード
• 前面道路4m
• 間口
• 準防火地域
• 水道管13mm
• 工事車両の搬入
• 周辺の空き家
• 境界
• 日射

まで確認して家を建てました。

それでも、実際に暮らして初めて気づいたことがあります。

土地は、

「家を建てられる場所」ではなく、その先何十年も生活する場所。

だからこそ私は今なら、

① 災害リスク
② 道路・間口・駐車
③ 上下水道などインフラ
④ 法規制と追加費用
⑤ 隣地・周辺環境

まで、住宅会社と一緒に確認します。

土地情報サイトだけでは分からないことは、思っている以上にあります。

家を建てる前の自分が知りたかったこととして、ひとつの実例になればうれしいです。